小地产公司的人不多，活儿并不多。因为资金有限，郑实加入时整个公司正在全力以赴的忙一个仅占地三十多亩的商业项目。虽然占地面积并不大，不过地块的位置确是位于城市的核心，价值并不低。
公司老板谭澜干装饰工程起家，着手忙活手头这个项目之前已经试水了两个小产权住宅项目，算是挖到了人生的第一桶金。他把自己的未来全部押宝在这个市中心的项目上，希望一炮而红、名利双收。
Q市虽然是省会城市，但商业地产需求却远不及北上广深等一线城市那么旺盛。改革开放之后由于连续几届市政府对城市规划和发展的理念都相对落后，也大大地制约了商业地产的发展。因此，在进入二十一世纪的头几年，Q市的城市面貌依然变化缓慢。不要说北上广深，就是与一些南方重点城市和北方的一些海滨城市相比也土的掉渣。
Q市的这种状况直到2005年闫乐玉出任市党委副书记兼分管城建的副市长才算有了质的改变。
闫乐玉早年毕业于哈尔滨某大学的工民建专业，是正规的科班出身。大学毕业以后顺利进入了当时的国家城乡建设部工作，踏上了仕途。作为一个专业性较强的年轻干部，闫乐玉的学识和能力很快得到了领导们的赏识。仅用三年时间，他由一名普通干部晋级为正科级主任。
在回到母校拿下经济与管理硕士学位之后，闫乐玉又回到了建设部，从办公厅正科级秘书做起，一路高歌猛进，直至坐上建设部城市建设司司长的宝座，前后经历了十五年。那一年他刚过三十九岁，可谓春风得意马蹄疾。
在正厅级领导岗位任职四年，闫乐玉广结人脉，工作也卓有成效，并利用业余时间拿下了母校的环境科学与技术专业博士学位。2005年春天，踌躇满志的闫乐玉平级调动，回到故乡L省，主政省会的城市建设工作。由于有着扎实的理论基础和多年在国家城镇建设最高管理机构的工作实践，闫乐玉在城市整体规划和建设上的理念和想法比起前几任抗日版、建国版的主政官员是不可同日而语的。虽然作为市委副书记副市长，他在班子中只排在第四的位置，但由于那时的********是政工干部出身，市长则是抓工业的出身，在城市规划建设上都不专业，所以闫乐玉的很多提议得到了市委、市政府的肯定和大力支持。这样，没出三年，在他极力的推动下，Q市全新的城市规划和发展蓝图得以初步确立，并在几个重点区域得以顺利实施。
2009年1月闫乐玉如愿以偿，出任Q市市委副书记、代市长、市政府党组书记。两个月后，代字被拿掉，他以副省级城市市长的身份成功跻身副部级干部行列。这时他四十七岁，嫣然是中国政坛一代学者型执政者的代表性人物。
在闫乐玉的主持下，Q市的城市发展格局和城市总体规划都有了清晰的定位和方向。做为北方地区铁路公路交通的重要枢纽，作为区域内政治、经济、文化的中心，Q市的城市骨架被大幅拉开，并与周边几个地级城市形成了呼应，设计形成覆盖三千万人口的现代城市群。而城市的功能定位，在强化区域政治中心和文化中心的前提下，也明确了向高端制造业、现代服务业和现代金融业中心转变的总体方向。
截止郑实介入谭澜的项目时，Q市的商业地产正处在一个发展周期的高点。市场在政府的大力倡导下，在赚钱效应的推动下变得异常火热。
谭澜收购项目开发用地的工作也恰好在这时办的差不多了。事情说起来并不复杂，就是出钱把土地上几家企业手中的工业用地连同地上物一起收购过来，然后作为土地原使用权所有人把土地交还政府进行土地变性和再次出让。谭澜一家企业一家企业的谈，一块地一块地收，到郑实进入公司时，已足足折腾了快两年时间。
谭澜把自己东挪西借的钱全部用在了这件事上，前前后后扔进去有一个亿，其中有三千万是高利贷，还有两千多万则是以高息向亲朋借得的借款。
地都收妥了，郑实开始帮着谭澜忙活土地收储的事儿。他们不停脚的找区里、找市国土局、找市规划局，一折腾又是接近半年，这才算是把个土地收储的流程全部走完了。
可是，土地刚公告出让，麻烦就来了。市土地局的熟人给谭澜通气说，市里两家实力比较强的地产企业正好钱凑手等着拿项目，已看好了这块地，有下手硬抢的想法。
因为按照Q市当时的土地出让金补偿管理办法。原土地所有人可以得到土地出让总收入的百分之六十作为补偿。所以，开始的两天里，谭澜对有人准备参与竞买的事并没完全放在心上。他那时最头疼的是上哪儿去找四千万的竞买保证金。他个人的家底，加上所有能借来的钱都扔在工业用地的收购上了，那时候光借款的利息就已经高达两三千万。再借四千万，对他来说实在是个大大的难题。
出让公告发布的第三天，两家参与者之一的正奇地产由市政府某领导介绍主动找上门来谈合作开发项目的问题。前来接洽是正奇地产的常务副总经理许总，老板周正奇并没出面。
虽然说是洽谈合作开发，但许总抛出的方案却是正奇地产出资底价拿下土地并组织项目开发，谭澜的巨澜置业在项目公司保留百分之十的干股，不再参与项目的开发和管理。这几乎等于要顺手牵走谭澜用接近三年时间才养成的一只肥羊，而只留条尾巴给他解馋。在听到对方的全部方案之后，谭澜通常总是笑嘻嘻的脸上挂上了一层寒霜。
许总似乎已经非常了解谭澜所面临的资金问题。他态度非常诚恳地把双方一旦发生血拼给项目带来的不利后果分析的头头是道。他谦和的语气里透出的却是咄咄逼人的傲慢气息。但道理简单明了，不容否认。除了从成本和市场等技术层面分析合作的可行性和必要性，许总还不经意地提到了老板周正奇和闫市长之间的同学关系，以及市政府对正奇地产的支持和关怀。他神秘地说：
“以这个项目的位置和体量，周总认为完全可以搞一个地标性建筑出来。有了正奇的介入就等于争取了市政府的支持，一切都能变得更顺利。”
谭澜虽然心中极其不爽，但他没有对正奇的合作提议给予当场拒绝，只回答说需要再考虑并希望与周正奇本人面谈一次。
来人走后，谭澜马上向圈子内的几个熟人打听了正奇地产的背景。不久他得到的答案印证了那位许总所言非虚。据知情人介绍，正奇地产的老板周正奇是市长闫乐玉大学时代的同学，毕业后在TJ的某个建筑设计院工作了多年，然后下海搞了自己的建筑设计事务所，挖到了人生的第一桶金。之后他开始涉足房地产开发，在TJ起步，做得很有规模。
闫乐玉出任Q市市委副书记、副市长，多年来一直保持着亲密往来的老同学自然被隆重招商引资进了Q市，并且已经在市区开发了三个大型项目。
为了进一步核实信息的准确性，谭澜抽时间亲自去正奇地产最近开发的一个住宅楼盘看了看。那项目的总体规模有四五十万方，位于市区比较繁华的地段，在建在售。
谭澜进售楼处转了转，发现不论是产品的设计还是示范区、样板房的打造，以及营销人员的专业度都让他这个业内人士不得不佩服。看来自己的实力与这个正奇确实差的太远太远。他望着售楼处大厅里的项目沙盘，真真地思索了好一会儿，然后悻悻地离去，把个热情的销售人员弄得一头雾水。