郑实开车来到星愿国际Q市公司刚刚八点二十分。为了避开交通的早高峰，他一般会早来一会儿，今天更不能例外。
除了清理卫生的两位保洁大姐，公司里还没有同事到来。郑实打开自己办公室的门，开了空调，再用电水壶烧上泡茶的水。自从由BJ总部派到城市公司工作，作为投资总监郑实总算拥有了属于自己的独立办公室，手里的工作也变的不再那么繁忙。
三个月来，他一般上午在办公室喝茶、会客、处理办公流程里需要处理的文件，而下午，只要公司里没有会议，他就找个理由离开。有时是真的有事，有时则是去健身房健身。郑实很清楚，自己来城市公司的任务只有一个，那就是拿下手头这个运作了一年零四个月的项目。其它一切事都可以以后再说。
郑实正在运作的项目包括七百七十八亩土地，其中商业性质用地二百一十一亩，住宅性质用地五百六十七亩。商业用地和住宅用地作为一个标的捆绑出让，也就是说，谁想拿下这五百六十七亩精肉谁就必须去啃那二百一十一亩的骨头。
为什么住宅是精肉商业是骨头？因为中国房地产市场上住宅的总需求是商铺、写字楼、酒店和公寓等业态需求总和的十数倍。以Q市为例，即便是在商业地产蓬勃发展的前几年，它的年度成交总额也从没有哪一年能够超过商品房年度成交总量的百分之十五。毕竟，这个城市的四百多万城市人口，每个人都需要有个自己的窝栖身，可并不是每个人都需要去写字楼上班、去酒店住宿，也没有哪个人需要天天去商场里购物、消费。
既然住宅市场和商办市场的需求落差如此巨大，精明的开发商们当然懂得机会在哪儿、风险在哪儿。总之，住宅项目投入资金的回流速度快，拿到土地，建个售楼处样板区啥的，凭着房子的图纸就可以张罗着卖钱，既不需要招商，也不需要造活（由开发商以优惠的条件先将物业出租给商户，通过打造商业物业的良好经营氛围来逐步做高物业租金并最终实现高价销售的一系列活动），更不需要把开发商的自有资金大把大把地仍在项目里不动，银行的开发贷给的足金足两又及时。商业项目却恰恰相反。
提起中国房地产行业中的精肉和骨头，也不能不说说精肉捆绑骨头的由来。这话题还要从中国的住房市场化改革说起。
大概在1978年，也就是“******”刚被搞下台不久，邓老首先提出了关于住房改革的问题。到1986年以后，全国的城镇住房制度改革开始加速起来，掀起了一轮住房改革浪潮。可是国家那么大，问题那么复杂，搞住房制度改革是和选择走哪个社会制度都密不可分的大事，好办吗？不好办，很不好办。各省自治区、各地市政令不一，变化多端，十分混乱。所以，直到1994年7月******正式下发了《关于深化城镇住房制度改革的决定》，全国各省各自治区才算有了住房改革的政策依据，改革才有了统一的目标和行动标准。
概括说，这个《决定》就说了“三改四建”一共七件事。“三改”就是改变计划经济体制下的福利分房体制；改单位建房、分房和维修、管理的旧体制为住房社会化、专业化的新运行体制；改住房实物福利分配方式为以按劳分配的货币工资为主的分配方式。“四建”就是建立与社会主义市场经济体制相适应的新的住房制度；建立住房公积金制度；建立政策性和商业性并存的住房信贷体系，发展住房金融和保险业；建立规范化的房地产交易市场和房屋维修、管理市场。可以说，我们房地产市场今天的运行体系就是打这个《决定》公布之后一步步延伸和丰满起来的。
1998年以后，福利分房彻底退出了历史的舞台，取而代之的是住房的商品化、货币化。一场市场化旗帜下的轰轰烈烈的造城运动在全国范围内铺开了。
这场翻天覆地的运动一下搞了接近十年。到了2006年前后，各级精明睿智的领导同志渐渐地发现了这种粗放式城镇化******的诸多问题。其中一个最突出的问题就是，土地拆迁出来卖了，全都盖成了一片片的住宅小区。房子倒是不愁卖，可杵在地皮上的一个个住宅小区因为缺少配套而使居者的生活很不方便。
更要命的是卖地的钱来的快去的也快，吃干用静之后不能再生。随着可用的土地大量减少，领导同志们开始担心自己地盘上的可持续发展问题了。有土地就有税源，可是土地一旦没了，税源从哪里来？就业问题怎么解决？问题渐渐变得突出而紧迫。于是一个由重点城市兴起的先进理念迅速被全国各大城市效仿，那就是建住宅小区配商业项目，人居和产业相搭配。
这样政府既在土地上取得了一次性收益，同时又兼顾了永久性收益，算是为土地价值最大化找到了完美的出路。这就是瘦肉配骨头的由来。明白了这个原理，您就不难理解为什么每个城市都会有那么多生意半死不活的五星级大酒店和看上去空荡荡的写字楼。这是政府意志的结果，是领导者们立下的规矩，开发商想入局就得照规矩办事。
谈到房地产的精肉和骨头问题，还有必要说说有关钓鱼的那些事儿。政府希望开发商在自己的地盘上建商场、建酒店、建写字楼和配套公寓、建老年公寓、建文旅设施等等等等，因为政府想靠产业的存在和发展持续创造本区域内的就业机会和税收来源，搞活经济，稳步推进GDP的增值。可是没有哪个开发商有那么大的实力去忍受这种高投入、慢产出的生意而不需要额外回报。所以，政府开始把肥美的住宅用地作为诱饵，坐等大鱼上钩。
然而，开发商都是市场拼杀里成长起来的人精，没有哪个是傻鱼。那些大型的，特别是有过商超、写字楼、文旅项目、养老项目等等开发经验的大型企业很快就研究出应对政府策略的办法。政府不是拿住宅用地当鱼饵？没问题，不劳领导主动来找，我先派人去，把我搞的经典项目图册高高递上，PPT和宣传片细细演示一遍。这些大型商业综合体，够炫吗？我们搞的，领导感兴趣的话，大家就坐下来谈谈条件。您也想要个百万方体量的商业综合体，那总得给配上三、二百万方的住宅项目让我们平衡平衡资金吧？于是，精肉和骨头就这样打包一起落入了开发商的口袋。
接下来开发商要做的当然是尽快先把精肉吃掉，等土地上投入的自有资金都挣回来了，项目里边只剩下金融机构的钱在转，就可以淡定地慢慢玩儿了。至于商业综合体，有钱了再说。钱不凑手，那就拖着不建，能拖多久算多久。
当然，政府很快也明白了开发商玩儿的小把戏。不过，为了完成上级下达的指标和任务，各级领导采取的大都是睁一只眼闭一只眼的愚公策略。糊弄着先把前边的事儿办了再说。商业综合体开工晚了，也不是什么大事儿，拖上一年两年三年也是死不了人的，有个合适理由就行，实在不行就适当罚点儿款，也算是解决了问题。
说一千道一万，合同签了，地卖了，项目建与不建那是开发商履不履约、讲不讲诚信的问题，政府的卖地任务是完成了的。你开发商敢玩儿的太过，爷是政府，想收拾你办法也有的是。
当然，开发商都是懂事的。给领导惹了麻烦，总得给领导找个台阶下，同时也少不了要经常性的表示表示。既然有了还能放到桌面上说说的理由，又有了殷实的孝敬，大多数领导同志对开发商是不是严格履约的问题也就难得糊涂了。
政府和开发商之间的这种我的局中有你、你的局中有我的错综复杂的和谐局面，可以堪称中国当代社会的一个小小的特色。